2025年房地产行业中期业绩披露进入尾声，头部房企绿城中国的表现再度引发市场关注。
绿城中国发布的2025年中期业绩公告显示，公司上半年营收、盈利双双下滑，其中股东应占利润同比大幅下跌89.7%，创下近两年来同期最差盈利表现。
与之形成鲜明对比的是，在行业普遍收缩拿地的背景下，绿城中国上半年斥资362亿元新增35个项目，以“逆市扩张”姿态将全口径销售排名推升至全国第二。
股东应占利润跌近九成，减值计提超19亿为关键因素
公告数据显示，2025年上半年，绿城中国取得收入533.68亿元，较2024年同期的695.62亿元减少161.94亿元，下降23.3%。
这是继2023年上半年后，绿城中国时隔两年再次出现半年营收同比下滑的情况，收入端“基本盘”承压明显。
从收入结构来看，物业销售收入占比93.0%，设计及装修收入占比1.8%，项目管理收入占比2.6%，持有物业运营收入等占比2.6%。
拆解来看，所有业务收入几乎都在下滑。其中，物业销售收入496.51亿元，较2024年同期的637.57亿元减少22.1%。
项目管理服务收入13.61亿元，较2024年同期的16.4亿元减少17.0%。对于下滑原因，绿城中国表示，主要是近年代建行业竞争加剧，房地产市场整体下行影响存在滞后效应，代建收入整体下降。
而设计及装修收入9.60亿元，较2024年同期的15.25亿元减少37%。绿城中国称，主要是在房地产市场整体下行背景下，为控制整体项目风险，进一步遴选优质客户开展业务合作。
此外，酒店运营方面，实现收入4.53亿元，较2024年同期的4.87亿元减少7.0%。仅投资性物业租金收入1.31亿元与去年基本持平，多元化业务尚未形成“抗风险屏障”。
盈利端的表现更为严峻。
上半年，绿城中国实现毛利71.59亿元，同比减少21.4%；股东应占利润仅2.1亿元，较2024年同期的20.45亿元大幅缩水89.7%。
对于盈利大幅下滑的原因，绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强在业绩发布会上解释称，主要是受2025年上下半年交付节奏分布不均影响，上半年结转面积同比下降22.7%，导致收入同比下降。此外，公司今年继续积极推动长库存去化，2025年中期计提相关资产减值损失19.33亿元，进而影响了股东应占利润。
具体来看，在资产减值方面，今年上半年，绿城基于谨慎性原则对部分物业进行减值测试。根据测试结果，本期计提非金融资产减值亏损17.17亿元，2024年同期为14.22亿元，增加了20.7%，主要是积极推动长库存去化，部分业态可变现净值低于账面价值。
与此同时，根据预期信用损失减值模型结合应收款对象、账龄等因素综合考虑其信用风险后，绿城计提减值亏损2.16亿元，2024年同期是3.24亿元，主要为房地产市场下行，对应收合营企业及联营公司款项计提减值所致。
减值规模高达19.33亿元，这一数字已接近该公司上半年净利润的9倍，成为压垮利润的“关键稻草”。
值得一提的是，报告中也呈现出积极信号：上半年绿城中国综合毛利率为13.4%，较2024年同期的13.1%提升0.3个百分点；其中物业销售毛利率12.7%，同比提升1个百分点，主要是因为本期结转收入的项目中销售占比较高的上海外滩兰庭等毛利率较高。
但耿忠强同时表示，如果从全年来看，受收入结转结构及重点难点库存去化影响，预计年底毛利率仍将承压，可能会略低于去年水平，但总体上已处于底部区间。
拿地力度行业第三、销售跃居第二，负债同步上升
众所周知，今年上半年，在土地市场，绿城中国拿地较为迅猛，积极扩大项目来源。
公告显示，上半年绿城中国在保证安全底线的前提下，新增项目35个，总建筑面积约355万平方米，集团承担成本约362亿元，平均楼面价约1.36万元/平方米，预计新增货值达907亿元，拿地力度位列行业第三。
从拿地策略来看，绿城中国的布局逻辑清晰：聚焦核心城市外，更加注重分析项目自身质地，关注优质结构性投资机会。在上半年新拓项目中，一二线城市新增货值约801亿元，占比达88%，其中杭州货值占47%，同时也在绿城品牌影响力较强的浙江三四线城市，如台州、嘉兴等，积极获取7宗项目，货值达106亿元。
得益于部分优质地块，绿城销售排名进一步提升。
数据显示，2025年上半年，绿城集团(包括绿城中国控股有限公司及其附属公司连同其合营企业及联营公司)的销售排名进一步提升，全口径销售跃升至全国第二，自投及权益销售均提升至第五位。绿城集团累计取得总合同销售面积约535万平方米，总合同销售金额约1222亿元。其中，自投项目累计取得合同销售面积约229万平方米，合同销售金额约803亿元。
不过大举拿地，也给绿城带来了负债端的压力。
截至2025年6月30日，绿城中国持有银行存款及现金(含抵押银行存款)667.95亿元，较2024年末的729.88亿元减少8.2%；总借贷规模则从2024年末的1371.87亿元增至1430.27亿元，半年内增加58.4亿元；对应净负债(总借贷减去银行存款及现金)从641.99亿元升至762.32亿元，净资产负债率(净负债/权益总额)从56.6%攀升至63.9%，半年内上升7.3个百分点。
对绿城而言，在规模扩张的赛道上，如何突破盈利瓶颈、实现盈利水平与规模增长的协同提升，仍是其需要破解的核心考题。